Durante este tiempo de confinamiento, no son pocos los clientes que se han tomado su tiempo para analizar las condiciones de tu hipoteca y nos han preguntado sobre qué es exactamente subrogarse y la posibilidad actual de dar el paso.

En Anfein, hemos recogido vuestras inquietudes y queremos orientaros en este proceso que presenta novedades desde la implementación de la nueva ley hipotecaria de 2019.

La subrogación de la hipoteca

Existen algunos estudios que nos indican que una subrogación en los primeros años de hipoteca (que es cuando más intereses se pagan y menos capital se devuelve), puede suponer un ahorro de hasta 30.000 euros si cuentas con las mejores condiciones actuales en préstamos hipotecarios.

Es particularmente interesante para hipotecas formalizadas entre 2009 y 2017 cuando los tipos de interés medios eran más altos que los actuales, por lo que te invitamos a que revises tu escritura porque además puede servirte para detectar algunas cláusulas abusivas que podrás eliminar de un plumazo.

Si a eso le sumamos que los seguros ligados a esas hipotecas son de media un 30% más caros que en el mercado asegurador, el ahorro potencial eliminando este sobrecoste y el de otros productos mantenidos por vinculaciones exigidas en tu antigua hipoteca se incrementa.

Con el actual escenario de tipos de interés bajo mínimos, muchos expertos auguran que los precios en el mercado hipotecario han tocado fondo, por lo que es un buen momento para coger papel y lápiz y pararnos a calcular si realmente nos compensa realizar este cambio cuanto antes. Y en un momento complicado como el actual en el que el mercado laboral no pasa por su mejor momento, cada euro de ahorro al mes cuenta, y mucho.

Resumiendo, no sólo rebaja de tipos de interés, sino por productos vinculados o comisiones puede que estemos asumiendo un sobrecoste que vale la pena estudiar.

Con la nueva Ley Hipotecaria de Crédito Inmobiliario 5/2019, se protege más al cliente y se facilita la subrogación hipotecaria; que no es más que cambiar la hipoteca de banco para mejorar las condiciones de tu actual préstamo. Además, no estas obligado a aceptar una contraoferta de tu actual banco, aspecto importante que también ha cambiado.

Las principales limitaciones es que no puedes ampliar capital ni modificar los titulares actuales. Sin embargo, sí puedes aprovechar para cambiar de modalidad de tipo de interés de tipo fijo a variable o viceversa o alargar plazo si ves que tu actual cuota sigue siendo inasumible.

En todo caso la subrogación resulta siempre más económica que cancelar y volver a suscribir una nueva hipoteca.

Finalmente, para tomar la decisión sobre si merece la pena subrogarse en una nueva hipoteca, habrá que tener en cuenta el ahorro potencial que genera la nueva operación y compararlo con la comisión de subrogación que tendremos que asumir como coste de realizar dicha operación. Esta comisión de subrogación se aplica sobre el capital pendiente, siempre que esté recogida en la escritura de la hipoteca, y dependerá de la fecha de firma de la hipoteca.

En cuanto a los gastos administrativos, desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria de Crédito Inmobiliario 5/2019, se entiende que el banco asume los gastos de notario, registro de la propiedad y gestoría.

No olvides informarte también sobre las comisiones del nuevo banco. Recuerda que no sólo son negociables, sino que, además, de acuerdo con la Ley Hipotecaria, la comisión de apertura debe englobar la totalidad de los gastos de estudio, tramitación, gestión, etc.

Una vez conozcamos las nuevas condiciones de la subrogación, el siguiente paso sería contactar con la nueva entidad financiera para asegurarnos que nuestra solicitud de subrogación es aceptada tras su estudio, y que te faciliten una oferta vinculante que ya será firme para comunicar la subrogación a tu actual banco.

A partir de dicha comunicación, tu actual banco tiene un plazo de siete días naturales para confirmar a la nueva entidad el importe a subrogar; y a partir de ese momento, quince días naturales para presentarte una contraoferta. Si, pasados los quince días, tu banco no ha presentado contraoferta, o sí lo hace, pero no la aceptas, se procederá a efectuar la subrogación, que se formalizará mediante una escritura pública ante notario.

Nuestro equipo como siempre estará encantado de asesorarte para que puedas tomar la mejor decisión de la mano de nuestros profesionales.